中國房市停看聽

中國房市停看聽

6月下旬以來，國際金融局勢面臨嚴峻考驗，道瓊指數從高點18,120.25回檔約10%至16,200上下震盪，德國股市跌幅約14%力守9,500指數關卡，上證指數下跌更達21%至3,000點大關展開拉鋸。此外，匯市及商品市場亦明顯下滑。從過去金融危機來看，房價多屬被動性變化，亦即在整體經濟轉差情況下進而影響房市。房地產佔大陸GDP約6.5%，直接及間接影響到GDP約25%，然在此波中國股市回檔強烈下，房市卻相較平穩。先鋒集團首席經濟學家 Joseph Davis 指出：房地產市場才是中國風險最高的地方，過去6年有 80% 的成長緩速狀況都會導致房地產市場的投資減少，足以證明房市可能會是檢視中國經濟可靠指標。此時探討中國房市有助於日後判斷中國經濟情況下行之可能風險。

圖1　中國百城房價指數

資料來源：中國統計局

圖2　中國GDP組成分布

資料來源：中國統計局

中國房市是否步入空頭抑或暫時回檔？

2015年上半年，中國房市出現下跌情勢，引起金融市場對於中國房市泡沫的言論，然而在中國政府推出包括330政策、跨地貸款及調降非限購城市頭期款比率下，房市漸有回穩向上。中國經濟於未來幾年可能無法維持過去相同的增速，但其成長幅度仍然是領先其他各國，在中國政府穩增長、調結構、促改革的宏觀政策下，房市將會獲得控制較不至於出現崩盤的可能。

房市調整期間？

據中國統計局公布8月份中國70個大中城市的新建築宅價格年減2.3％，連續12個月下跌，然降幅已連續4個月縮窄，且8月住宅價格比7月份上漲0.3％，亦是連續4個月上漲。北、上、廣、深等一線城市8月房價比7月份漲幅有所收窄，但與去年同期相比則是全部轉漲，房價回穩跡象可見。中國經濟與房市基本同步，雖然調整期間可能導致金融市場較大波動，但若中國經濟呈現軟著陸情況，相信可縮短整體房市調整期間。

中國政府出手拯救房市？

當前中國經濟放緩，保七與否成為政府當為政策之一，因此從去年底就逐步將打房、限購等政策逐漸放寬，期待可以拉抬經濟及消化二、三線城市的房屋庫存。今年上半年中國亦遭遇出口疲弱、製造景氣衰退以及股市大幅回檔，或將趨使中國政府祭出更為寬鬆的房市政策。

貨幣寬鬆政策是否有效？

中國貨幣寬鬆政策是一全面性政策，政策受惠者得不限於房地產及開發商業者，然在中國仍有房屋庫存去化壓力以及建商本身財務體質較為薄弱的情況下，貨幣政策或許無法使金融機構端輕易貸款給房市業者，其貨幣政策效果可能有限。

農村走工作人口能夠去化房屋庫存？

雖然大城市吸引許多鄉村農民前往工作，但人潮未必能轉換為購屋潮，由於沿岸一線城市房價過高，無法引起民眾購屋慾望。相對於沿岸都會區，內陸城市驅使農民前往就業的意願不高，去化房屋庫存相對有限，中國政府應該要平衡內陸地區的經濟發展，但這卻非一蹴可幾，除中國政府祭出更有利的措施，否則短時間內房屋庫存問題仍無以為繼。

日本為活生生教科書

中國政府並未仿效日本對於過熱的房市採取人為剎車，而是祭出限購令、現貸令等管制措施並且加強外匯管制以抑制過渡時期的投機行為。中國住建部專家秦虹表示：日本在1989年家庭住房戶數和套數比是1.13，亦即社會的房屋多了13%的總量且日本70年代的城鎮化率已經達到了76%，而中國目前城鎮化率53%，每年新增城鎮的常住人口接近2,000萬人。然仍必須考慮中國與日本在經濟上貧富差距的不同，中國每年新增常住人口雖達2,000萬人，但卻不是每人都有能力購買新屋，因此中國政府市必要將持續關注房價上漲情形、房屋供給情況方使房價保持穩定。